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山東省人民政府辦公廳關于貫徹國辦發[2011]1號文件進一步改進和加強房地產市場調控的通知
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魯政辦發【2011】5號

各市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構,各大企業,各高等院校:

  為進一步改進和加強房地產市場調控,鞏固和擴大調控成果,根據國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發[2011]1號)精神,經省政府同意,現就有關問題通知如下:

  一、明確房地產市場調控的總體要求

  今后一段時期,全省房地產市場調控工作的總體要求是:深入落實科學發展觀,結合山東實際,以解決城鎮居民基本居住問題、不斷改善城鎮居民住房條件為出發點,加快推進保障性安居工程建設,堅決遏制房價過高、過快增長,進一步強化城市政府責任,綜合運用稅收、信貸、土地、市場監管等手段,加大供應和需求的雙向調節力度,促進房地產市場平穩健康發展。

  二、進一步強化市、縣(市)人民政府的責任

  各市、縣(市)人民政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任,嚴格執行《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)、《山東省人民政府關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》(魯政發[2010]57號)及其相關配套政策,切實將房價控制在合理水平。2011年,各市、縣(市)人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地年度新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。各地要繼續增加土地有效供應,進一步加大普通住房建設力度;繼續完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策,進一步有效遏制投機投資性購房;加快個人住房信息系統建設,逐步完善房地產統計基礎數據;繼續做好住房保障工作,全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區改造住房的目標任務。

  三、進一步加大保障性安居工程建設力度

  (一)擴大保障性安居工程建設規模。2011年,全省計劃建設保障性安居工程32.04萬套(不含新增廉租住房租賃補貼0.78萬戶),其中公共租賃住房7.4萬套、廉租住房1.2萬套、經濟適用住房8.6萬套、限價商品住房3.3萬套、棚戶區改造11.54萬戶。省政府已決定加大對保障性安居工程建設的支持力度。各市、縣(市)人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費減免等優惠政策,確保完成計劃任務。要引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造,推廣在普通商品住房建設項目中按一定比例配建保障性住房的做法。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。

  (二)多渠道籌集保障性住房房源。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多渠道籌集房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。以縣級市和縣城為重點,提高廉租住房保障收入線標準,擴大覆蓋面,實現廉租住房與經濟適用住房保障準入標準的有效銜接,具備條件的予以并軌,對低收入住房困難家庭實現應保盡保。可把城市危舊房、非成套住宅(筒子樓)、城中村納入城市棚戶區改造范圍,繼續深入推進城市、國有工礦棚戶區改造,全面啟動鐵路、林區、墾區棚戶區改造。住房困難戶較多的國有工礦、大型企業,在符合城鄉規劃和土地利用規劃的情況下,經市、縣(市)人民政府批準,可以利用自用土地,通過棚戶區改造、集資建房等方式建設經濟適用住房、公共租賃住房。參加集資合作建房的對象必須限定在本單位符合市、縣(市)人民政府規定條件的人員。建設公共租賃住房,應優先向本企業符合條件的職工出租,但不得出售。有條件的地方,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。

  (三)突出增加公共租賃住房供應。公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入家庭及新就業職工中的住房困難群體,同時要把人才公寓、農民工公寓、干部與教師周轉房納入公共租賃住房管理。各地要在加大政府投入的同時,完善體制機制,運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施,合理確定租金水平,鼓勵和吸引房地產開發企業和其他機構投資者參與公共租賃住房建設和運營。外來務工人員集中的開發區和產業園區,要組織建設公共租賃住房。鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。

  (四)加快推進各類棚戶區改造。各地要認真貫徹《山東省人民政府辦公廳關于進一步加快城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》(魯政辦發[2010]10號)精神,用好用足國家和省相關優惠政策,在土地供應、稅費優惠、融資信貸等方面予以優先支持。鼓勵將棚戶區改造項目與廉租住房、公共租賃住房和公共服務、商貿、旅游、文化等設施統一規劃、配套建設。鼓勵國有工礦企業利用棚戶區改造的節余資金和土地,建設企業自有公共租賃住房。各市要加強對各縣(市),尤其是獲得國家和省專項資金的財政直管縣、國有工礦企業和林場的督導檢查,確保各項獎補資金落實到位、專款專用。

  (五)落實保障性安居工程建設資金。省級財政2011年安排住房保障獎補資金5億元,各級財政也要增加對保障性住房建設的投入。按照國家和省規定,住房公積金增值凈收益、從土地出讓凈收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障,結余部分可用于建設公共租賃住房。各地要嚴格落實上述規定,資金缺口較大的地方可適當提高提取比例。政府直管公有住房出售收入的結余資金,可用于發展公共租賃住房,企事業單位可參照執行。要積極構建保障性住房建設融資平臺,組織開展好住房公積金貸款支持保障性住房建設試點,進一步拓展融資渠道。

  四、合理引導居民住房需求

  認真執行國家新的房地產稅收、信貸政策及住房限購政策,著力抑制投資性、投機性購房,繼續支持自住性住房需求。

  (一)調整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按其銷售收入全額征稅。稅務部門要進一步采取措施,確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。

  (二)強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府確定的新建住房價格控制目標和政策要求,在國家和省統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為要嚴肅處理。

  (三)執行國家住房限購政策。濟南、青島和房價過高、上漲過快的城市,要按照國家規定,在一定時期內從嚴制定和執行住房限購措施。原則上,對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,要暫停在本行政區域內向其售房。省住房城鄉建設廳要會同有關部門,加強對各地新建商品住房價格水平變動情況的監測,對房地產市場變動異常、房價上漲過快的地方,要及時指導相關城市出臺住房限購措施。

  五、嚴格住房用地供應管理

  (一)增加住房用地有效供應。各地要認真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。在新增建設用地年度計劃中,要單列保障性住房用地,做到應保盡保。2011年的商品住房用地供應計劃總量,原則上不得低于前2年年均實際供應量。進一步完善土地出讓方式,大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。房價高的城市,要進一步增加限價商品住房用地計劃供應量。

  (二)加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供房地產開發資質等相應證明。

  (三)依法查處違法違規用地行為。對擅自改變保障性住房用地性質的,要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,必須及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為,對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款),不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

  六、進一步加強房地產市場監管

  (一)調整優化住房供應結構。繼續以中小套型、中低價位商品住宅為重點,調整優化住房供應結構,保持合理的房地產投資和開發建設規模,努力滿足城鎮居民的合理購房需求。繼續整頓房地產市場秩序,重點查處未辦理規劃、施工、預售許可手續進行建設和預售的違法違規行為。推行市場監管、項目監管、企業監管“三位一體”的動態監管模式,實行房地產開發項目規劃建設條件意見書和項目手冊制度,嚴格執行新建商品房買賣合同網上備案,加強預售資金監管,推行房地產開發項目綜合驗收備案制度,全方位提升房地產開發建設質量。有重點地培植一批省內大企業,引導房地產和建筑施工骨干企業組成戰略聯盟,與一些優秀勘察設計、建筑部品生產企業以及科研開發單位密切協作,圍繞推進住宅產業現代化、建設節能省地環保型住宅,切實提高技術集成水平和房產綜合品質,讓群眾買放心房、住舒心房,促進相關產業上檔次、上水平。認真落實《商品房屋租賃管理辦法》(住房城鄉建設部令第6號),規范發展住房租賃市場。

  (二)規范房地產經紀活動。認真貫徹《房地產經紀管理辦法》(住房城鄉建設部令第8號),加強對房地產經紀機構和人員的管理。房地產經紀機構及其分支機構自領取營業執照之日起30日內,必須到所在市、縣(市)住房城鄉建設部門或房地產管理部門備案,否則不得從事房地產經紀業務。住房城鄉建設(房地產)主管部門、價格主管部門要通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式,采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施,對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行監督。

  (三)加快個人住房信息系統建設。各地要加大資金和人力、物力投入,加快建立健全個人住房信息系統,確保房地產稅收、差別化信貸和住房限購措施有效執行。繼續完善房地產市場信息系統,年內實現全省房產檔案數字化和省、市、縣(市)三級聯網,以便及時、全面、準確提供房地產市場運行數據。

  七、建立健全并認真落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制

  省有關部門要加強對城市政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對于新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價,以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的,省住房城鄉建設廳、國土資源廳、監察廳要會同有關部門,約談有關城市政府負責人。未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的,相關市政府要向省政府作出報告。省監察廳、住房城鄉建設廳等部門要視情況,根據有關規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也要納入約談和問責范圍。

  八、注重發揮新聞媒體的輿論引導作用

  各市、縣(市)人民政府要建立完善房地產市場信息發布制度,提高商品住房交易透明度。特別要引導城鎮新就業人員樹立“先租后買、先小后大、逐步改善”的住房消費觀念,引導居民理性消費。新聞媒體要科學、準確、深入解讀國家和省的政策措施,加大對穩定房價和住房保障工作的宣傳力度,防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。

山東省人民政府辦公廳
二O一一年二月十七日

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